La sociedad del alquiler
Finanzas

La sociedad del alquiler

Incapacidad financiera para adquirir una vivienda

La renta de departamentos y casas es una tendencia al alza que refleja las condiciones económicas de las generaciones que recién se insertan al mundo laboral: sus salarios son insuficientes para adquirir una casa propia, son tan bajos que no les permiten cubrir el enganche del 30 por ciento requerido.

Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) desde el 2015 la venta de casas cayó 10.29 por ciento y el modelo de vivienda en renta presentó un incremento de 33.5 por ciento. En este fenómeno se suman variables como la constante migración entre ciudades o países, la población flotante que sólo tiene acceso al alquiler de casas, el incremento de las tasas de crédito y la carencia de éste. Por otra parte, la creciente demanda de vivienda en renta la están aprovechando fuertes consorcios de bienes raíces, los cuales concentran los edificios de departamentos. El aumento en las tarifas de las casas y en la renta de las mismas, está generando una nueva burbuja inmobiliaria que no está muy lejos de reventar.

La obtención de créditos hipotecarios es más difícil para las nuevas generaciones. Foto: provive.mx

Contrario a la realidad que refleja el mercado inmobiliario, la renta de automóviles o incluso de ropa, tiene un componente tecnológico ligado con las prácticas comerciales de las nuevas generaciones: el uso de las tecnologías de la información que plantea una forma disruptiva de intercambio de bienes y servicios. Recientes startups pretenden ingresar al mercado ofreciendo en renta ropa no sólo para ocasiones especiales, sino atuendos de uso cotidiano, como una manera de renovar constantemente el guardarropa. Asimismo la renta de automóviles entre particulares es una iniciativa más acorde con el perfil generacional que busca el cambio constante y también como un intento de resolver los problemas de movilidad.

Son realidades distintas, y una de ellas nada virtual.

CON DINERO APENAS SUFICIENTE

El promedio de ingreso económico por hogar en México, donde viven entre tres y cuatro personas, es de 16 mil 500 pesos mensuales, de acuerdo a la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2018, publicada el 31 de julio de este año. Es dinero apenas suficiente para la manutención de la familia. De aquel ingreso el 35 por ciento se destina a alimentos y bebidas, el 20 por ciento al transporte y comunicaciones, proporciones que se han elevado en relación con el 2016, de acuerdo a los cálculos del Inegi. Le siguen los rubros de gastos para la educación. Es decir, el ingreso es apenas suficiente para los gastos corrientes.

De los 125 millones de mexicanos que habitan el territorio nacional, el 24.5 por ciento reside en el campo y el 75.5 por ciento en localidades urbanas. Y es precisamente este 75.5 por ciento el que percibe en promedio menos de 17 mil pesos al mes. Aunque nueve de cada diez mexicanos desea tener su casa propia, el 45 por ciento no tiene el dinero para hacerlo, según la encuesta aplicada por la Sociedad Hipotecaria Federal, institución federal que calculó en 700 mil pesos el precio promedio de una vivienda en México durante el 2018; el mismo organismo público estimó que el costo promedio de una casa, para este año, ronda un millón 70 mil pesos (Sociedad Hipotecaria Federal, Secretaría de Hacienda 2019).

Viviendas en España. Foto: bbva.com

PANORAMA MUNDIAL

El crecimiento de la renta en vivienda no es excluso de México. Países altamente industrializados o con un crecimiento constante, muestran la misma directriz al alza. Barcelona, España, por ejemplo, marca la tendencia en el mercado inmobiliario de Europa. “Los factores que presionan las rentas son la mayor demanda de pisos en alquiler, un factor más trasladable a otros lugares”, refiere el periódico El País, del 16 de junio de 2019.

Por su parte el Banco de España, en su estudio Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda, elaborado por David López Rodríguez y María de los Llanos Matea,  publicado en marzo de 2019, asienta que “aunque el porcentaje de población que vive en casa de renta es bajo, comienza a incrementarse en los recientes años. Aumenta en hogares jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales, y en áreas específicas que tienen que ver con atractivos turísticos”.

Añade que la dificultad para la adquisición de vivienda deriva del desempleo, de la breve duración de los trabajos y de la dificultad por incrementar los ingresos entre los jóvenes.

Foto: Shutterstock

Identifica también la concentración de las actividades económicas en zonas geográficas específicas, como las capitales de los países, donde la oferta de vivienda residencial es rígida (sin flexibilidad crediticia o de precios accesibles para su compra) y el tema de impuestos, contribuyen al crecimiento de la demanda en el mercado del alquiler residencial en Europa.

La radiografía europea respecto al mercado de la vivienda de alquiler expuesto en el estudio citado, es la siguiente: En España el 22.9 por ciento de la población vivía en casa de renta en 2017. En cambio en la Unión Europea el porcentaje fue del 30.7 por ciento. Destaca Alemania donde el 48 por ciento de la población habitaba casa de renta, en Austria fue del 45 por ciento, en Dinamarca era del 37.8 por ciento de la población, en Francia del 35.6 por ciento, y en Reino Unido del 35 por ciento. Todos con tendencia al alza.

“En el promedio de las economías de la Unión Europea, se observa desde el 2007 una tendencia al crecimiento de la población que reside en régimen de alquiler (3.6 puntos porcentuales, desde ese año hasta 2017)”.

Hay casos singulares que se dan en los centros financieros, como Nueva York, en Estados Unidos: familias portentosas adquieren departamentos o casas de lujo como una forma de invertir su dinero, o también para vivir. Esta demanda impacta en el aumento desmedido de los precios de la vivienda, alejándola de la posibilidad de ser adquirida por la población.

Las construcciones modulares o prefabricadas podrían cambiar el mercado de viviendas. Foto: pbctoday.co.uk

En Europa “la posesión de casas en propiedad privada cayó desde el 2005 del 81 por ciento al 76 por ciento en 2018”, revela el estudio del Banco de España.

Respecto a la migración como factor que favorece el arrendamiento, el análisis del Banco de España revela que en la Unión Europea el 77.3 de las personas que habitan en alquiler corresponde a nacionalidades ajenas a la propia UE. En su mayoría se trata de personas jóvenes.

LA BURBUJA INMOBILIARIA

Esta demanda por las casas de renta está generando una nueva burbuja inmobiliaria que pudiera reventar pronto. Según información publicada en mayo de este año por El País, los precios de renta están creciendo más rápido que los salarios, por lo que comienza a presentarse un desequilibrio entre la oferta y la demanda en las grandes ciudades. A la par, los precios de la vivienda se han vuelto inalcanzables para los jóvenes, lo que acarreará una nueva crisis inmobiliaria.

Foto: ufinis.cl

Claudio Raddaztz Kiefer y Jane Dokko, analistas de International Monetary Fund, confirman la crisis inmobiliaria que viene en el mundo; en su artículo titulado Para precios de casas en Londres, consulte las cotizaciones en Tokio analizaron el comportamiento de este mercado en 44 ciudades y 40 economías avanzadas y de mercados emergentes. La indagación indica que “la creciente integración de los mercados financieros es un factor importante. Las autoridades deben prestar atención, pues una sincronización más marcada de los movimientos de los precios inmobiliarios puede indicar una mayor probabilidad de desaceleración económica” en el mundo.

El mercado inmobiliario va más allá de una postura generacional o de moda. Los jóvenes buscan alternativas para el intercambio de bienes y servicios y lo hacen en productos económicamente asequibles; en el caso del hogar, aunque deseen emanciparse del seno familiar, pronto regresarán a él por la imposibilidad económica de comprarse una casa. A menos que planteen una alternativa disruptiva para la vivienda.

Comentarios